Ulkomaisten kiinteistösijoittajien verovapaus perustuu kolmeen porsaanreikään, jotka kaikki voitaisiin poistaa.
Aamulehti uutisoi tänään valtionyhtiö Finavian myyneen 51 prosenttia tytäryhtiönsä LAK Real Estate Oy osakkeista kahdelle yksityisten sijoittajien omistamalle yhtiölle. Omistuksesta 31 prosenttia siirtyi rahastolle, jonka omistusta hallinnoi Aamulehden mukaan Luxemburgiin rekisteröity yhtiö. Aamulehti kuvaa Luxemburgia veroparatiisiksi, mikä on oikeutettua, sillä maa on ollut keskeisessä roolissa useissa verovälttelyä koskevissa tietovuodoissa. En kuitenkaan löytänyt Aamulehden jutusta näyttöä siitä, että kyseistä luxemburgilaista yhtiötä käytettäisiin aggressiiviseen verosuunnitteluun.
Vaikka savun seasta ei tällä kertaa löytynyt tulta, tapaus toimii aasinsiltana laajempaan teemaan. Aggressiivinen verosuunnittelu näet kukoistaa nimenomaan kiinteistösijoitusbisneksessä. Näin siitäkin huolimatta, että kiinteistöjä on mahdoton piilottaa verottajalta arvopaperien tapaan.
Kansainvälisen verotuksen keskeinen periaate on, että kiinteästä omaisuudesta eli kiinteistöistä ja huoneistoista saadut voitot verotetaan maassa, jossa se sijaitsee. Suomessa periaate ei kuitenkaan päde, kun ulkomaiset sijoittajat ovat voineet nostaa vuokratulonsa ja myyntivoittonsa maksamatta euroakaan veroa Suomeen. Niiden verovapaus perustuu ennen muuta kolmeen verolainsäädännön aukkoon.
1. Ulkomaiset kiinteistösijoittajat eivät aina maksa myyntivoitoistaan veroa
Tuloverolain 9 §:n mukaan ulkomaiset maksavat veroa kaikesta Suomesta saamastaan tulosta. Suomessa sijaitsevista kiinteistöistä ja asunnoista syntyvä myyntivoitto ei kuitenkaan ole aina lain 10 §:ssä määritettyä Suomesta saatua tuloa, jota verotettaisiin täällä. Tämä perustuu korkeimman hallinto-oikeuden vuonna 2013 tekemään tulkintaan, jonka mukaan myyntivoittoa ei voitu verottaa Suomessa, kun myynnin kohteena oli Suomessa sijaitsevan asunnon omistava osakeyhtiö. Suomen myyntivoittoveron voi siis välttää yksinkertaisella holding-yhtiöjärjestelyllä. Esimerkiksi Aamulehden jutussa mainittu sijoitusrahasto voisi teoriassa hyödyntää tällaista järjestelyä.
2. Sijoitusrahastot eivät maksa veroa kiinteistötuloista
Sijoitusrahastot eivät maksa veroa mistään tuloistaan (TVL 20 §). Verovapaus koskee yhtä lailla Suomessa ja muualla ETA-maissa rekisteröityjä rahastoja. Verovapauden taustalla on ajatus siitä, että rahastotulot verotetaan lykätysti, kun tulo nostetaan rahastosta. Ulkomaisten sijoittajien kohdalla tämä ei kuitenkaan päde, sillä Suomi ei voi verottaa ulkomaisista rahastoista nostettuja tuloja. Siksi verovälttely onnistuu yksinkertaisesti sijoittamalla Suomeen ulkomaisen rahaston kautta. On toki mahdollista, että rahastosta nostettua tuloa verotetaan myöhemmin sijoittajan asuinvaltiossa. Aina näin ei tehdä.
3. Korkovähennysrajoituksessa on kiinteistösijoittajien mentävä aukko
Lukuisat ulkomaiset kiinteistösijoittajat ovat perinteisesti siirtäneet tuottonsa Suomesta matalan verotuksen maihin korkojärjestelyillä. Ulkomaille maksetut korot on voitu vähentää verotettavasta tulosta Suomessa ja valtio on jäänyt nuolemaan näppejään. Korkojärjestelyihin on puututtu vuodesta 2014 alkaen erillisellä korkovähennysrajoituksella. Siihen jäi kuitenkin nimenomaan kiinteistösijoittajia koskeva aukko. Aukko ollaan kuitenkin nyt osittain poistamassa, sillä EU:n veronkiertodirektiivi velvoittaa Suomen tiukentamaan korkovähennysrajoitusta. Valtiovarainministeriön tammikuussa esittämä lakiluonnos jättää kuitenkin tältä osin toivomisen varaa. Lopullinen hallituksen lakiesitys on valmistumassa valtiovarainministeriön mukaan viimeistään alkusyksystä.
Yhteenveto
Edellä kuvatut porsaanreiät voitaisiin paikata suhteellisen helposti. Esimerkiksi kohdassa 1 mainitun holdingyhtiöitä koskevan aukon voisi paikata parilla rivillä lakitekstiä. Ne olisi aiheellista tehdä, sillä aukko jäi lakiin ilmeisesti ilman tarkoitusta. Aukkojen tukkiminen olisi reilua ainakin suomalaisia asuntosijoittajia kohtaan, kun he pääsisivät verotuksessa samalla viivalle suursijoittajien kanssa. Ulkomaisten sijoittajien verovapaus on myös osaltaan suurien kaupunkien kiinteistöjen hinnan kasvun taustalla, joka heijastuu myös asumisen hintaan. Ulkomaiset kiinteistösijoittajat voivat maksaa kiinteistöistä korkeampaa hintaa, kun ne ovat voineet luottaa siihen, että vuokrista ja myyntivoitoista ei tarvitse maksaa veroa Suomeen.
Kiinteistösijoituksiin liittyvä verovälttely ei ole luonnollisesti vain suomalainen ilmiö. Esimerkiksi Iso-Britanniassa on käytetty saman tyyppisiä järjestelyjä. Niihin liittyvään verovälttelyyn on toisaalta myös puututtu eri tavoin. Esimerkiksi Iso-Britannia perii kiinteistösijoitusyhtiöiltä tuloverojen ohessa erillistä kiinteistövarallisuusveroa (annual tax on enveloped dwellings).
Lauri Finér
Kuva: CC BY 2.0 Werner Bayer
Veropolitiikkablogi 
Vastaa